栏目：居转户落户上海咨询    人气：0    日期：2023-02-17

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一、申请公积金贷款必要条件

　　

1.在上海缴纳住房公积金，且申请住房公积金贷款时公积金连续缴纳不少于6个月；

　　

PS：申请公积金贷款之日起往前追溯6个月，期间公积金有断缴记录，但已补缴的客户，可申请公积金复议，复议通过后可以贷公积金贷款。

　　

2.借款人夫妻双方都无正在还款（使用）的公积金贷款；

　　

二、首套公积金贷款和二套公积金贷款的认定方式

　　

公积金贷款和商业贷款的首套、二套判断方式是不一样的，具体如下

　　

首套：

　　

1、上海无房无贷；

　　

PS：这里的无贷是指在上海无公积金贷款记录，有按揭贷款记录但无公积金贷款记录的，公积金贷款利息算首套，商业贷款利息算二套。

　　

2.夫妻双方在婚前与各自父母共有的上海房产均不超过一套，且家庭名下无房（注意这里各自父母共有的是1套不是2套，且和是否在2011年前买入无关）。

　　

二套：1.在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。

　　

2.在上海有1套房，人均住房面积小于37.2m2，无上海公积金贷款在使用。

　　

PS：人均住房面积每年调整，2021年最新最新政策是37.2m2）

　　

人均住房面积的计算方法：

　　

a.夫妻双方名下一套50m2房产，无未成年子女：50m2/2个人=25m2；

　　

b.夫妻双方名下一套100m2房产，有一个未成年子女：100m2/3个人=33.33m2；

　　

c.夫妻双方，太太婚前和父母一起有套100m2的房子，夫妻二人名下还有套60m2房产，有未成年孩子2个，家庭人均面积是（100m2+60m2）/4个人=40m2。

　　

上海的贷款政策叫认房又认贷，简单来判断就是：

　　

a.以家庭为单位，在上海既没有房产，也没有使用公积金贷款的是首套；

　　

b.在上海有一套房产，或者使用过一次公积金贷款都不是首套；

　　

　　

三、以下四种情况限制贷款公积金

　　

1.人均住房面积大于37.2m2；

　　

2.在上海有2套或以上的房产（注意父母房产的去除计算）；

　　

3.家庭为单位，有上海公积金贷款正在还款的；

　　

4.家庭为单位，已经使用过2次公积金贷款的（夫妻各一次就是2次）。

　　

四、公积金贷款利率

　　

首套：3.25%

　　

二套：首套基础上上浮10%

　　

　　

前面有提到有商业按揭贷款记录但无公积金贷款记录的，公积金贷款利息按首套计算，商业贷款利息按二套计算。

　　

五、公积金贷款额度

　　

　　

1、根据上表我们判断公积金贷款最高额度如下：

　　

单身、首套房公积金贷款：无补充公积金最高可以贷50万，有补充公积金最高可以贷60万；

　　

单身、二套房公积金贷款：无补充公积金最高可以贷40万，有补充公积金最高可以贷50万；

　　

夫妻、首套房公积金贷款：无补充公积金最高可以贷100万，有补充公积金最高可以贷120万；

　　

夫妻、二套房公积金贷款：无补充公积金最高可以贷80万，有补充公积金最高可以贷100万；

　　

2、公积金贷款最高额度还取决于个人公积金账户余额：

　　

　　

根据上图计算出来的数字和上表数字二者取其低。

　　

六、公积金贷款成数

　　

　　

首套：首付3.5成；二套、普宅：首付5成；二套、非普宅：首付7成；

　　

PS：首套：纯公积金贷款的情况下，面积小于90平米的，首付只要2成，但是基于上海房价实在太高，从业以来实在是没遇到过。

　　

在这里又要说到前面提过2次的一个东西，“有商业按揭贷款记录但无公积金贷款记录的，公积金贷款利息按首套计算，商业贷款利息按二套计算”，在这里特别说明一下，如果商业贷款是按二套房计算的，那么公积金的首付款是和商业贷款一致的。

　　

七、公积金贷款年限

　　

　　

根据房龄判断：35年-房龄，超过30年只能贷30年，不到15年可以贷15年；

　　

根据年龄判断：男65年-年龄、女60年-年龄，以主贷人为标准；

　　

PS：以上二者取其低！