栏目:居转户落户上海咨询 人气:0 日期:2023-05-20
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当下,很多低分购房者可能都会有些无奈:自己有心仪的楼盘,可惜分不够,无法入围。 包括一房一万在直播的时候,很多小伙伴也在线上提问:低分,究竟还可以选哪里?有哪些新盘值得入手? 今天,飞哥就结合当下的楼市数据,来给低分伙伴提供方向性置业干货。 (注:本文讨论的“低积分”,意指“裸分55分以下”) 主要解答两个问题: 当下的新房积分走势如何?入围分有变得更高么? 不同预算,低分置业的机会点在哪里? 积分走势:积分触发率&入围均分在降 事实上,对比积分制以来各个批次的供应的认购数据,我们可以很清晰的看到两点: 一是新盘的整体积分触发率趋于走低。 去年同期,触发率都在50%左右,而现在触发率已经下降到30.77%,从三批次到四批次,肉眼可见新房略微降温。 二是部分热门板块入围分趋于走低。 我们以大虹桥为例。今年大虹桥每一批次推出的套数都在七八百套以上,但到了四批次,平均认购率有着显著的下滑。 具体到一些热盘加推,比如虹桥璀璨公馆和虹桥天玺领峯,入围分相较前期都有所下滑。 触发率降低和热门板块入围分走低,其实最利好的是中分人群,但也不排除低分人士也能够有更大的几率去冲击低分红盘。 飞哥合理预测,五批次大虹桥在持续高位供应的情况下,中低分伙伴将有更多的机会进场,特别是徐泾老城,华漕,可以重点关注。 2.不同预算,低积分置业机会点在哪里? 首选,我们一起来看下上海低分可以买到的新盘在哪里。飞哥整理了今年4个批次低积分新盘分布,如下图所示: 2022年入围分55分以下/不触发积分新盘分布 注:图中所示部分低分板块,并不代表板块内新盘都是低积分,只是代表板块内低分也有置业机会。比如唐镇,浦发虹湾入围分46.25分,浦发唐城入围分却高达76,77分。 大家可以比较清晰的看到:低分楼盘基本都在外环以外,主要对应着上海新房的“第二/三世界”。(点击前文回顾: 上海新盘的三个世界! ) 导致低分的原因或许多样: 要么位置比较偏远,缺乏轨交地铁,通勤不便; 要么所在的板块价值动能不足,未来发展前景不明朗; 要么板块内供应量非常大,存量房仍未消化殆尽; 要么产品没有切合市场主流需求,或是开发商遇到了危机…… 因此,低分置业也非常考验购房者的眼光。 那么,不同的预算,低分购房者的机会点在哪里呢? 我们分低分高预算/低分低预算两种情况来看! (注:高预算指预算1000万以上,低预算反之) 低分高预算 对于低分高预算群体而言,主要有两种置业策略: 一是市中心大平层! 客观而言,市中心大平层低分能够“捡漏”的机实是在太少。主要还是因为供不应求,就像四批次、五批次,市区的项目屈指可数。 而低分高预算想住进市中心,伙伴们可以重点关注普陀和西藏北路板块。 虽然普陀区在浦西市中心稍显“弱势”,在规划和发展潜力方面差强人意,但“失之东隅收之桑榆”,普陀却给低分人士带来了“曙光”。 客观讲,8-10万左右的单价,还能再内中环买到新房,普陀房价性价比确实“在线”。而且普陀非常乐意供地,光是今年集中供地就拿出了7幅,是浦西市区最多的,地理位置也都还不错。 整个看下来,普陀就是憨厚“老实人”,不会太高调,但平安喜乐小确幸,低分购房者样样都会有。 西藏北路板块位于新静安。新静安以前是老闸北,“出生”并不好,但后天有了“静安”的提携,近年来发展飞速,大宁就是典型的代表。 论地理位置,西藏北路甚至比大宁还要优越,毕竟是内环,而且南邻苏州河。只是受困于老火车站周围脏乱差的环境,以及众多老破小,一直寂寂无名。 但近年来,随着苏州河沿岸大力的城市更新,城市界面脱胎换骨,西藏北路板块瞬间也在楼市“名声鹊起”。先是之前的中兴路一号,随后还有珠江安康苑等大型综合体项目,给西藏北路带来了更多的“声量”。 因此,低分高预算置业西藏北路,其实左边博得右边就是未来。而接下来,中兴路一号、安康苑、万科翡翠雅宾利都还有加推,包括三批次中兴路2幅宅地出让,西藏北路的供应要放量了。 二是大别墅! 大家都知道,相比高层公寓,别墅供应少,尤其是联排、独栋,更是稀少。 这样的终极置业类型,对应的是城市塔尖精英,自然价格也不菲,少则两三千万起步,多则上亿。 很显然,大别墅项目很难触发积分。 那么低分高预算伙伴可以重点关注哪些大别墅项目呢? 安康苑商业街效果图 二是外环线附近别墅。 低分低预算 低分低预算能买的板块其实也很多,飞哥这里推荐3个: 1.徐泾 大虹桥徐泾的热度不用多说,近年来已经成为上海楼市特有的现象了。 而且徐泾也是大虹桥的主力供应,尚有大面积土储准备开发。因此,开发徐泾是个持续不间断的过程。 大量头部开发商的争相入驻,也让徐泾的城市界面得以快速更新。 尤其是,这里的优质次新房房价已经是“保九冲十”的状态了,新房价格因为限价还停留在6万/㎡出头。如此之大倒挂空间,全市少有。 截图来自一房一万二手房小程序 正因如此,新盘屡屡出发积分,部分新盘分数之高,令人咋舌。 但对于低分购房者而言,徐泾也敞开了怀抱,那就是徐泾老城,甚至无需积分也能买。 当下的龙信虹桥御澜、中建颐景臺、中铁虹桥逸都,都是低分人士的机会点。 2.南翔 在外环外,南翔的综合实力其实很能打,二手房也很早就进入了改善时代。像留云湖周边的房价,已经是外环外的翘楚。 留云湖实景 同时,南翔未来还拥有双轨交(11号线+嘉闵线)。尤其是嘉闵线,能级很高,时速可达160km/h,未来可以快速接驳大虹桥,对于整个南翔的带动作用,不言而喻。 南翔的商业能级也很高,号称上海体量最大的商业印象城就落足这里,足以见得区域内的消费能力。 只不过,当下南翔的供应集中在云翔湖大居(规划),周边界面还有待成长,未来很长一段时间都比较荒。 但既然有留云湖、银翔湖样板在前,又是南翔这样比较强的价值板块,未来整体应不至于让人失望。 3.松江新城 五大新城里,松江新城的新房价格是最高的。 高自然有高的理由。比如说,这里的人口和产业导入得比较早,城市规划和发展起步较早,生活配套相对成熟,拥有大学城高素质人口基础,以及生态环境比较优越等。 松江大学城 有这样的底子在,松江新城的起步线就更高。现在加上五大新城规划,G60科创走廊以及松江南站枢纽建设,未来值得期待。 在当下看分的时代(当然也看预算),即便是低分,也要实现“价值最大化”! 换句话说,低积分虽大概率买不到红盘,但怎么能够买到好盘?能够在未来的居住体验乃至资产升级中立于不败之地?这或许才是低分置业需要考虑的重点。 而整体看下来,低分置业选择还是比较多的,从自住到资产配置,从平层到别墅,从低预算到高预算,都有可选。 低分,也可以“讲究而不将就”!谁说不是呢? ps:附上五批次积分预测!大家自己挑哦!