栏目：居转户落户上海咨询 人气：0 日期：2023-07-13
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经常在左边公众号右边里分享自己的真实经历，既是记录自己的生活，供老来回忆；也是给读者们提供一些真实案例，可以少走弯路。大家对什么问题感兴趣，都可以在左边公众号右边里搜索，看看有没有相关的文章。人生百年，每个人在相同阶段都会面临类似的问题，因此，希望我解决问题的经历能够帮助到你。 以下是本文的思维导图 言归正传，我于2020年1月买了房，搬至新家刚好满4个月，对房子挺满意的，今天来总结总结我的买房经历，希望还没买房的读者，看完能有所收获~“如何买房”是一个复杂的问题，像往常一样，我的解题思路为：1）将1个复杂的大问题分解为多个简单的小问题；2）将多个简单问题个个击破。“如何买房”这个复杂问题，按问题发生的时间顺序，可以分为以下3个子问题：1）为何买房？2）怎样看房？3）怎样买房？以下依次展开~ 买房之前，得先想清楚自己为何买房、是否应该现在买。我选择在2020年1月买房，主要有以下4点考虑： 虽然我和老婆都有单位的宿舍可住，但宿舍只有2年的使用权，且都只有1个房间，而怀孕、生育孩子都需要大房子。没有房子做依托，很多东西都不敢买、没处放，尤其是我那颠沛流离的几千本藏书。 中山的房价从2018年9月下降至今2019年12月，已经基本平稳。随着粤港澳大湾区规划的逐条实施，城市基建加速、城市群吸纳人才的能力增强，原本的房价泡沫也将逐步消失。 中山市对高层次人才的公积金贷款额度最高可以达到96万元，市政府和学校还有安家费，这些购房政策对我们还是很友好的。2019年11月中山市发布了《提高人才公积金贷款额度的征求意见稿》，这代表市政府即将对房价进行托底、阻止房价继续下跌。 4）长辈的催促还没结婚前，双方家长就已经开始催我买房了。我当时知道中山房价仍在下跌，因此以公积金没有缴够半年为理由，一直推到了2020年1月。到了2020年1月，婚也结了、工作也稳定了、公积金也缴够半年了，这下确实没啥理由可以推辞了。虽然我预感公积金贷款额度即将提高，但考虑到爸妈愿意支援我首付，公积金贷款的利率再低也不如爸妈的支援利率低，因此，我没有再推辞，选择在2020年1月（过年前）出手，这样全家都可以过一个安稳的年。 事实证明，我的预感是准确的。我2020年1月买房时，我俩的公积金贷款总额度为96万元，到2020年5月29日，中山市将博士的公积金个人贷款额度提高为了240万元/人，引来了一轮买房潮，详见《公积金贷款额度提高5倍，刚需们准备出手~》。房价受疫情影响下降之后，又回升到原来的水平了。 确定要买房后，咱们再来看看怎样看房。 我从2017年就开始关注中山的房价，那时中山房的单价还有很多万元以下的，但由于那时的我仍在读博、前途未卜，因此，对房价也只能是看看。 等我博士毕业，中山的房价就已经过去了一个波峰，均价都在1.2万元以上了，不得不感慨时代发展的迅速呀，我的本科同学们很多已经两三套房了，而我的博士同学们多是新出炉的穷光蛋（>﹏<） 嘿嘿，感慨完了，生活仍得继续。虽然房价已经过去了一个波峰，但房子该看还得看。看房3步走： 买房如果是用于投资的话，那就买市政府规划的未来潜力地段；如果自住的话，那就买单位附近了。多便宜的房子都有，关键看自己的需求，选一个自己能看的上、且能承受的房子。 我的工作比较自由，是利用知识和想法挣钱的，故每分钟都可以转化成钱。因此，我应该买一套离单位近的房子，节省下无意义的通勤时间，既可以照顾家庭、也可以挣更多钱。 此外，我单位所处的地段就是市中心，比较繁华，啥啥都有，生活还是很方便的；而该地段的房价也没有比其它地方高多少，因此我没有必要舍近求远。 基于以上考虑，最终我确定就买单位附近的房子。 对我的工作而言，时间就是金钱，因此，我应该购买一套二手带装修、带家具的房子，最好能拎包入住。之所以不考虑新房，是因为新房有3大缺点：1）位置太偏；2）价格偏贵；3）质量太差。无论多大品牌，近5年盖的房子基本都有负面报导、各种拉横幅维权…… 至于房型，由于我和老婆都不是本地人、是独生子女，因此，买房需要考虑双方老人，加上未来准备生二胎，因此最好买个4室的。 还有就是房产税早晚要征，征的话一般会免征首套房，因此，首套房买大一些是合理的。而且首套房一般用公积金贷款，房子不够大的话，月供花不完公积金也不划算。 值得注意的是，由于有价无市，因此二手房不是装修了就比没装修贵，也不是精装修就比简装修贵，我们可以趁机捡漏，买套便宜的精装修二手房。 基于以上考虑，最终我确定就买140平米以上、4室、可以拎包入住的二手房。同理，大家可以根据以上思路，结合自身条件，确定自己需要买怎样的房子。 确定了房子的地点和房型，接下来就可以去找中介了。 有不少人买房不找中介，觉得可以省下中介费，但我倾向于找中介。理由有三：a）中介公司可以帮我承担风险，房子出现问题，卖方跑了、中介公司跑不了；b）中介可以帮我对房子进行初步筛选，节省我的看房时间；c）中介可以帮我办理购房和贷款手续，专业的人干专业的事，既不容易出差错、也节省我的时间。 将自己的需求尽可能详细地跟中介说，让TA帮你挑出合适的房子，然后再约时间一起去看。 由于工作繁忙，我断断续续地找了3个中介，大约看了6次（约24套房），从中挑出了自己喜欢的5套。然后请我妈来帮忙做最后决断。 我妈来到中山后，中介恰好介绍了一套新放出来的房子，看过后我们觉得这套房子比之前的5套都更符合我们的需求，因此就果断下手了。 我之前看了3个月房都没买，而我妈来中山看了1天就把房买了，这不是因为我不够果断，而是因为我一直在等自己的公积金满6个月，正是因为我之前看房打好了基础，所以公积金一满6个月、看到合适的房子才能直接出手。 看房的时候为了避免忘记重要信息，我一般会事先打印一张表（1页A4纸放6份、可以看6套房子），然后带着几张这种A4纸跟着中介去看房，每看一套，就认真记录上表需要的信息，这样看房不容易遗漏重要信息，也比较有成就感，看完就知道哪套房子最适合自己了。表格如下图所示： 注：点击上表可以查看大图。 上表基本涵盖了我对好房子的所有要求，大家可以根据自己的需求制作上表。总之，看房要做好数据记录工作，凡事要用数据说话。 1）砍件原则挑好房子之后，接下来就是签协议交钱了。至于怎样省钱，主要就是跟房主砍房价、跟中介砍中介费，这个我不太擅长，网上有不少这种教程，可以事先好好学习一下。值得提醒的是，砍价也不要用力过度，凡事好商量，别一言不合就吵起来、仿佛谁欠你似的，买房也是购物的一种，最终的目的是大家都开心。 中介费收了1.5%的房价，这个中介费是较贵的，但中介服务确实不错，车接车送、所有手续办的都挺顺利的，办完所有手续之后，中介还主动请我们吃了饭，虽然吃饭花不了几个钱，但整个买房过程是愉快、和谐的~房子我们只在原价的基础上砍了1万元，一来是因为这房子相对周边的房子价格算低的，二来是因为这房子确实啥啥都有、让人满意。大家都是明白人，房主念我们砍价少，自然也乐于将家具都留给我们，房子的交接过程也就比较顺利。 2）买房全过程 提供一下我的买房全过程，其中有不少细节，供大家参考——（三方：我是买方、房主是卖方、中介是居间方，主要流程完全按《交易结点确认书》执行） 时间：2020/1/1 我的公积金满了6个月，由于2019年11月中山市发布了《提高人才公积金贷款额度的征求意见稿》，我在纠结是否要等该政策落地后再买房，我妈说会支援我部分首付，不需要那么高的贷款额度，因此最终确定不必再等了。 时间：2020/1/15 我妈来到中山，开始看房，当天看上了一套新放出的房子，全家讨论是否就买这套了，当晚出了结果——买。 时间：2020/1/16 跟卖方还价，确定最终房价；中介填写家私家电清单，三方在中介公司签购房三方协议，签之前我让中介对一些模糊条款进行了修正，保障了自己的权利。光改协议、签协议就花了整整一天时间。当天签字的材料有：二手房买卖及居间服务合同（购卖方合同）、补充协议（购房副合同、细化一些条款，确保交易有任何问题钱都能全额退回）、房子产权风险说明书（若房子产权有问题，所有定金退还）、共有产权人同意出售及授权证明（夫妻共有的房子需要双方同意）、家私家电清单（登记了卖方赠送的家具）、价格确认书（确定房价，避免悔价）、交易节点确认书（详细记录交易的时间节点、事项）、乐有家真服务承诺书（确保乐有家收了中介费后能一直服务到房子到手）、信息告知书（互相确认对方的贷款信息、房屋信息）、中山费用估算表（列清了买房的各项预计花费）、自找银行或担保公司说明书（中介的免责条款，用于我们自找银行办理贷款和首付款监管）。为了帮助卖方尽快赎楼，从贷款银行取回该房的全部所有权，我们将房子的定金提高到了27万，其中5万元由中介公司保管，22万元直接交给卖方。定金数额没有超过国家规定的定金最高额（房子总价的20%）。签完协议，我将5万元定金转给中介公司。由中介公司审查卖方的征信和房屋产权无异后将其中的4万元定金转给卖方，剩下1万元在卖方交房后由中介公司转给卖方。其余的22万元定金在确定卖方的征信和房屋产权无异常后由我直接转给她。 时间：2020/1/20 买卖双方去个人信用报告自助查询代理点打印个人信息报告，确认没有超过1个月的逾期。一般逾期30天以内的，在征信报告上体现的为数字“1”，逾期大于30天小于60天，体现为数字“2”，这个数字越大影响越不好。并不是征信报告上有逾期就不能申贷了，银行一般会允许两年内出现一定次数的“1”和“2”，比如两年内“1”出现次数少于6次，或“2”出现次数少于2次都可以，具体看银行审批标准。 时间：2020/1/22 确认卖方的征信和房屋产权无异常，我将剩下的22万元定金通过自己的银行卡转账给了卖方。值得注意的是，千万要用自己的银行卡交定金，哪怕钱是爸妈支援你的，你也不能用爸妈的银行卡给卖方直接转账，这会影响到后面的贷款手续。 时间：2020年2月 因疫情导致全国停工停产，我们推迟了返工时间，买房贷款手续推迟到3月。 时间：2020/3/11 我俩跟中介、卖方一起去中国建设银行办理公积金贷款的申请手续，签了相关的字。注意：关于卖方赎楼相关的材料，我们不要签字。 时间：2020/3/12 公积金贷款额度下来了，我俩跟中国建设银行的律师中午1点约在建行门口会合，签订协议，约定房屋交易成功后公积金贷的款直接由银行转给卖方。 时间：2020/3/23 去浦发银行办了张新卡，将首付款存入此卡中，和卖方一起办理首付款监管手续。（个人保付通业务）约定在5月23日之前若银行收到了署我名的新不动产证，则首付款自动转给卖方的浦发银行卡，否则钱回到我手中。 时间：2020/4/7 去中山市行政服务中心办理递件过户手续，签署《中山市二手房买卖合同》，交税。值得注意的是：三价未合一的，可以通过一定的操作减少税费，具体如何操作问中介就行了。 时间：2020/4/10 不动产登记中心（市行政服务中心）通知去领不动产证，由中介代我领了不动产证，他凭证让浦发银行将监管的首付款转给卖方，随后将不动产证交给了我的贷款银行（建行）。 时间：2020/4/16 建行通知我去办理抵押贷款手续，我用不动产证抵押贷了76万元公积金贷款。预计公积金管理中心会在半个月内拨款给卖方。卖方收到钱后，应在5天内将房产及钥匙交给我，验收家具，结清物业管理等各种费用，办理过户手续，签署交房确认书。 时间：2020/5/20 我咨询公积金管理中心，确认贷款已经放款，在中山公积金左边微信公众号右边上也查到今天放款了。中介确认卖方已收到款项，催其交房。卖方约定这周末将房里自己的东西收拾干净，下周交房。 时间：2020/5/24 给卖方发微信，内容为：*姐，为避免咱们周一房子交接过程卡壳，希望你能提前检查一下：1）确认结清了水、电、煤气、电话、电视、网络(宽带)、物业管理费，周一再同去物业管理处办理过户手续，将维修基金过户；2）确认屋内房产、附属设施设备、装饰装修、相关物品符合《家私清单》所列；3）确认房子不存在下水道堵塞和墙面渗水等问题；4）视情况而定，去自来水公司、电力公司、煤气公司、有线电视公司、电信或网通的营业网点办理相关的过户手续，若有用智能卡缴费的，请留下智能卡；5）确认收据，全部房款已结清；6）搜集好钥匙，比如楼单元门钥匙、进户门钥匙、室内各房间的钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)的钥匙（若有的话）；7）确认户口已迁出本房子；8）若有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，希望能交给我。要交接查验的东西较多，算是列了个清单给你参考~ 时间：2020/5/28 我从建行取回了抵押的房产证，我俩去验收房子，办理物业和水、电的过户手续。买卖双方签署《交房确认书》交给中介。还差燃气过户手续未办，我们开始给房子打扫卫生。 时间：2020/5/30 搬家公司（货拉拉）上午搬空了老婆的宿舍，下午搬空了我的宿舍和办公室，我俩所有物品都搬至新家了，开始入住。 时间：2020/6/1 去燃气公司完成燃气过户，卖方将剩余的钥匙（小区）交给我，智能锁恢复出厂设置；我将卖方遗留在房子里的一些照片和邮件交回给她。 时间：2020/6/2 我确认房子没有问题，中介将交房保证金申请放款给卖方，中介将签字盖章的《交房确认书》寄给我。 时间：2020/7/7 住了1个多月啦，今天我和老婆一起去了公积金管理中心，办理住房公积金按月冲还贷手续，从本月开始，每月自动从公积金余额中划取月供。当清空我的余额之后再划老婆的，预计我一个人的公积金就够还月供了。 说完了如何买房，我再来回答几个大家常问的问题。 1）如何查询某小区的商品房还有多少套在售？ 若是新房，以查询中山市大信海岸家园的商品房为例，步骤如下：a.百度搜索“中山市住房和城乡建设局政务网站”，进入该官方网站。注：不同城市的住房和城乡建设局的名字不一样，比如武汉市的叫住房保障和房屋管理局，但无论是哪个城市，搜索以上关键词出来的第1个官网（网址以结尾）都是靠谱的。b.进入网站之后，认真观察网站，找到“商品房网签备案情况查询系统”。 c.进入“商品房网签备案情况查询系统”，输入你想查的小区名字，点击查询。注：你只需要知道项目名称（小区名字）、预售证、开发商名字、地址、所在区域、上市时间等信息中的1项或几项，即可搜出你想查的小区。 d.点击某条搜索结果，进入某个特定的小区，以第1条搜索记录“大信海岸家园J区”为例，我点击它进入它的详情页，能看到以下结果。 可以看出这条搜索记录显示了该小区的所有车位的出售情况。 中间略去其它楼层的详细信息。 同理，再点击第3条搜索结果可以看到下图所示结果。 可以看出大信海岸家园J区3幢共有52套房，已经出售了49套，只剩下了3套。若是查二手房，则需要去专门的购房网站，从功能完善程度看，Q房网>房天下>诸葛找房>安居客。 2）如何查询某小区的历史施工建设信息？ 以查询中山市大信海岸家园的商品房为例，步骤如下： a.百度搜索“中山市住房和城乡建设局政务网站”，进入该官方网站。注：不同城市的住房和城乡建设局的名字不一样，比如武汉市的叫住房保障和房屋管理局，但无论是哪个城市，搜索以上关键词出来的第1个官网（网址以结尾）都是靠谱的。 b.进入网站之后，认真观察网站，找到“房地产项目审批查询”，输入小区名字，即可查询其施工许可证信息，如下图所示。 点击上图中的某条搜索结果，查看它的详情如下图所示，建设单位、设计单位、监理单位的信息都能看到。 同理，切换至商品房预售信息和验收备案信息栏目，可以查询其预售许可证和备案信息，如下图所示。 总之，大数据时代，兵马未动，数据先行。 3）现在是否该买房？ 这个问题在之前的文章《中国人口数据揭露的几个真相》中已经回答—— a.房价涨不了，因为我国新生人口下降，农村建设兴起，城市净流入人口有限，中产阶级购买力有限； b.房价不能涨，因为全民都抱怨房价太高，量变引起质变，没有哪个城市敢犯众怒，敢犯，看看现在的香港和深圳就知道了； c.房价不能大跌，因为地方财政紧张，抗疫抗灾、城市建设处处都要花钱，钱从哪来？羊毛出在羊身上，买哪个城市的房就是投资哪个城市建设。 基于以上3个考虑，我们可以得出结论：多数城市未来房价是横盘或微跌的，因此，着急买房结婚的同志不用等，直接买，亏不了多少；而不着急结婚的同志可以再等等，慢慢挑，趁着经济未完全复苏多砍砍价。 此外，《中国人口数据揭露的几个真相》一文中也说到，能否买房的客观条件就是看你能否纯公积金贷款买，能的话，那你买了就不会亏，因为现在银行定期存款1年期利率高的可以达到5%，而公积金贷款的利率才3.25%，买房你就可以用银行的钱赚这个利差。 想知道哪些银行定期存款1年期利率有5%，可以看看本期的另一篇文章《投资渠道那么多，该怎么选，看博士的家庭理财方案（初级）》。 4）什么样的房子，是好房子？ 每个人对好房子的定义都有所不同，我买的这套房子我就觉得挺好的，其优点如下，列在此处供大家看房时对照~ a.入住省心 二手精装房，保养很好，家具、空调、洗衣机、热水器啥啥都有，拎包入住，省时省力。 b.价格便宜 周围房价都1.6万以上，这套房子单价只有1.2万，物业管理费只需1.6元/平米。 c.房子大 房子面积190平米，4房2卫1厨1厅2阳台，平时叫同事朋友来我家玩三国杀、桌游什么的，都可以直接在客厅里坐在地上的垫子上玩，20个人都能坐下。 d.风和日丽 房子南北通透，南北阳台都毫无遮挡，视野开阔，光线足、风还很大，电风扇和空调都省了。 e.小区很文明 小区的居民都在附近工作，主要是市政府的、市医院的、市高校的，居民素质很高，业主群里一片和谐，时有人举报捡到现金、求认领。 f.小区很安全 小区13栋建筑围成圆形封闭结构，只有南北2门刷卡进出，警卫时常巡逻，摄像头监控，很是安全。小区地处半山腰，非地震带，不怕台风、不怕洪水。每栋单元楼有单独的可控门，外人来访可以拨门旁的视频电话，房主确认其身份才远程开门。 g.小区很漂亮 小区虽小，但热带植物遍布小区，有山、有水、有健身器材、有儿童游乐场。人车分流，地下停车场还有很多空位。 h.离单位近 从小区去单位只有不到1公里，跑步上下班很健康。 g.生活便利 小区地处市中心，北有市人大、大学，南有市政府、中学，东边有小学、幼儿园，西边有2个繁华的广场，1个还是新建的。买东西、做事都不需要走出周围1公里。小区内有丰巢，不出小区就能收发快递。 买房之后，继续为幸福生活而奋斗，看着家里家具越来越多、布置越来越漂亮、生活越来越便利、储蓄越来越多，业内有事可做、业余有兴趣爱好，我想，这就是普通人奋斗的意义吧~希望本文能有助于你买到自己中意的房子，过上幸福美满的小日子~
