栏目：新闻资讯    人气：0    日期：2023-07-22

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买房后原来房子的户口上有4个人（包括上家的两个人）到现在一直没有迁出，而在购房合同上有要求上家在交房前迁出，若不能按时交房则以每天万分之五算违约金。不过我们压的尾款只有2万，如果按照违约金算早就超出了。

　　

我从网上查到的结果互相矛盾，有人说可以追究违约责任，有人说法院不会受理户籍相关的案件。到底应该怎么办？

　　

二手房买卖过程中涉及的户口迁移问题

　　

近期，本人接到较多的客户、朋友咨询二手房买卖过程中涉及原房主户口的迁移问题，经调研、咨询、核实后统一回复如下：

　　

一、户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从左边法律右边上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。

　　

1958年1月9日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。

　　

按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院受理范畴，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。

　　

因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。

　　

二、原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户。

　　

按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候，确实碰到过一套房落有几个户口的情形，但都属于直系亲属成年后，单独落户的情形。

　　

因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形并严重影响新房主的户口迁入工作。我们咨询朝阳区及海淀区户籍管理部门，目前可行的操作办法为：如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。

　　

三、新房主可以原房主未履行《商品房买卖合同》项下户口迁出义务为由，要求原房主承担相应的违约金。

　　

北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）中明确约定了原户主迁出户口的义务及逾期办理需承担违约责任的条款。如房屋买卖双方当事人在该条款中约定了原户主迁出户口的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，其能得到法院的支持。

　　

对于新房主而言，如原房主拒绝履行迁出户口的义务，则可以向法院提起诉讼，要求对方支付逾期迁出户口的违约金。

　　

需提请注意的是：新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。

　　

结论，可以提起诉讼，要求对方支付违约金，但无法要求对方强制迁出户口。如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵销，不再向对方支付剩余款项。

　　

潜水多，发言少。偶然在日报上看到这个推文，上来冒个泡。

　　

先介绍一下，我主业是执业律师，主要从事上市公司和创投企业服务，以及部分高端个人左边法律右边事务；业余时间做一些半公益性的普左边法律右边培训和左边法律右边服务（比如帮人解决户口纠纷之类，哈哈）。近年来我们经手的涉及到户口的纠纷与诉讼，超过40宗。主要在北京，以下情况也主要指在北京地区。

　　

由于推主没有说明自己的身份，从帖子内容看，估计不是律师的可能性大，至少很少接触这方面的司法实务。

　　

先说题主的问题。你提到的两个结论其实都对。

　　

1、单纯的户籍迁徙之诉，由于超过了法院的执行范围，因此大部分地方是不受理的（这边有一个常识性的问题，就是法院在立案和判决时候，通常会考虑到执行问题；如果诉求无法执行的话，就有可能驳回起诉或者直接不立案）。至于为什么，这个大家都很清楚。户籍制度作为一个怪胎，至今左边法律右边性质不明确，却影响到了无数民众的人生轨迹，想想也是很神奇的事情。作为牵一发而动全身的基本政策，目前法院对这些问题也是慎之又慎的（可以说谨慎，也可以说是回避责任，看你从哪个角度看）；

　　

2、能否追究违约责任，这个显然是肯定的。根据民法通则与合同法的规定，作为合法、真实的意思表达，对双方都有约束力，所以守约方可以追究违约方的违约赔偿责任。但是，注意这里的转折——你有权索赔，不表示法院就会支持你的全部主张。这里又涉及到我国的一个立法原则：对于民事上的违约金，中国的原则是以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅。也可以说主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。所以在没有明确损失赔偿证据的情况下，法院很难按照约定支持全部主张（我们2013年的一个案子中，原告主张了超过40万元的违约金要求，最后在被告方面主动履行之后，法院酌情判决了5万多元）。但是，注意这里的转折——类似情况同样也是有特例存在的，有机会再说；

　　

接下来我们来看推文的内容：

　　

一、“从左边法律右边上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口”。这个是不准确的，或者说在北京暂时如此，不过外地已经有了相应措施。根据我们了解，至少在广东和江苏的部分城市，已经有针对这种人户分离所采取的措施，就是把空挂户从原有地址上强制迁徙到一个集中存放的专用账户，同时限制所有相关的权益，以促使远业主积极解决；

　　

二、“故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷”。不准确。前面我已经说过了，单纯的户口迁徙之诉，超过了法院职权，因为可能不受理；但是在实践中来说，如果将迁徙户口的主张同违约金要求一起作为诉求的话，法院受理是没问题的（前面说了，默认说的都是北京的情况）。这里面还涉及到一个“诉权”的问题，更复杂，就不展开说了；

　　

三、“原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户”。不准确。目前北京市并没有统一的政策，也就是所谓一址两户的问题。针对这种情况，各小区的政策自行掌握。从户籍管理上讲，一家一户是最基础也是最常见的形式和要求。对于新迁入的户籍来说，必须是现有户主的关系人士；针对人户分离这种新情况，目前还没有一致的管理政策。为什么我们知道这个：很简单，我们受理过不止一起、由于上一个业主拒绝迁走，而导致下家户口无法迁入的案子；

　　

四、“北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）”。不准确。其实二手房不是一个左边法律右边用语，左边法律右边上一般称为存量房（存量房不全是二手房，这是另外一个话题）。准确名称是《北京市存量房屋买卖合同》；也没有所谓“建委版”，而是分为“自行成交版”与“经纪成交版”——当然这个问题有点吹毛求疵了，属于我们的职业病，可以忽略，哈哈

　　

五、“新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。”不准确。至少在海淀、朝阳、西城、昌平、丰台，我们都按照这个诉求立过案；

　　

六、“如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵销，不再向对方支付剩余款项。”这个倒没问题，可以主张，不过前面说了，未必能够全额支持；

　　

再说一些没提到的问题：

　　

一、户口问题有哪些危害。很多人说户口问题没有现实危害，只是心理问题，显然是不对的。自己的地址上有其他人的户口，可能存在的隐患有几类：

　　

1、学籍。有可能被上家占用；

　　

2、纠纷。上家纠纷，结果你的房子收到法院传票、甚至被人泼油漆……我们见过不止一次；

　　

3、新增人口。上家在一定情况下是可以新落户的，继续增加户口难度……

　　

4、拆迁补偿。目前拆迁补偿是以房本为主，但在商业拆迁中往往还要结合户籍和实际居住情况。为什么知道这个：我们代理过类似的纠纷；

　　

5、影响价值。目前大家对户籍问题的关注越来越高，如果存在的问题不解决，那么你下次转卖的时候，就可能有可能影响实际销售价格。这种情况已经越来越常见了；

　　

二、针对上上家的户口怎么办。很难。

　　

在2014年9月之前，是参照正常的流程处理；但是，在9月份北京高法发布一个工作，规定这种针对除前房主以外第三方的诉讼，法院可以不受理。

　　

三、怎么防范。没有太好的方式，可以过户之前要求房本带房本一起，去房屋管片派出所户籍科查询。此外留足足够的尾款吧……

　　

1、户籍核查

　　

购房者应在签订买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。

　　

即使有的卖房口头承诺没有户口，购房者还是应该到警察局进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。

　　

2、明确户口迁出时间和违约责任

　　

如果在核实后，查明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。

　　

如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意三方面，首先应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。

　　

比如，每逾期一天的罚款金额;在逾期多少时间后，可以解除合同以及解除合同后的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购房者要谨慎对待，认真考虑是否接受此次交易。

　　

3、户口迁不出则解约

　　

对于一些购房主要是为了户口的购房者，可以考虑在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障自己的权益。

　　

二手房户口迁移问题虽可协商解决，但买家仍需留心眼。在购买二手房时应落实好户口信息后，再签合同。如果买家希望卖家将户口迁走，可在购房时，制定完备的户口迁移条款，并预留购房尾款，以确保户口按期迁出。

　　

建议你走左边法律右边程序，但是注意的是，一般只能支付违约金，并不能强制迁出户口，所以购买时一定要谨慎注意。

　　

近期颁布的《上海市常住户口管理规定》中明确：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有

　　

户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。

　　

过去，户口迁出，只能靠申请人主动提出，公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续。因此，购房者和公安机关，无法强制将原业主或其他落户人员的户口迁出。虽然，

　　

购房者仍然可以将户口迁入，但其他人的户口滞留在房屋，除了让购房者心里不悦，也有可能给房屋未来的对口入学、动拆迁等带来纠纷。尽管购房者可以通过合同中事先约定的违约条款，对于户

　　

口滞留要求赔偿，甚至解除合同，但并不能真正消除户口滞留的问题。

　　

此次新规，使得购房者和公安机关取得了迁出房屋内滞留户口的主动权，有利于消除户口滞留可能带来的隐患和纠纷，有效保障了购房者的权益。

　　

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买房时原业主户口问题怎么解决

　　

户口问题，二少爷总结一句话就是：

　　

事情不大、麻烦不小。

　　

每一套商品住宅都有一个附加属性，就是迁入户口，我们每一位购房者都必须在签订买卖合同前，让业主确定是否房子户口被占用并白纸黑字写清楚在合同上，如果业主看上去比较正常并承诺户口没占用同时愿意清晰表达在合同内，一般我们买家都可以默认户口没问题。

　　

（但还有一种擦边球，就是上上家的户口还在房子内，卖家的确没有说谎，他自己没占用户口，但上上家户口还在）

　　

如果业主明确表达户口被占用，一般我的做法是，首付款扣下两万元，并在合同中清晰约定过户完毕一个月内业主迁出户口，在我看到公安局的迁出证明后，再将这两万元余款转账给业主。（当然如果业主担心我不给两万余款，可以托管在信得过的中介公司手上，或者两万变一万或者五千都可以）

　　

如何查户口情况：

　　

一般的派出所是不接受非业主调查房产户口情况的，当然当过户完毕新的房产证在你名下之后，你可以理直气壮地拿着房产证和自己身份证到派出所要求查看房产名下所有户口情况。（不过这属于事后调查了，真的有户口被占用也于事无补）

　　

遇到占用户口的无赖怎么办？

　　

1、签合同承诺无占用却实际占用的

　　

2、承诺过户后迁出却拖着不迁的

　　

3、迁出不彻底的，例如一个房产里有多个家庭人口迁入户口，还剩部分人不迁出的（大家别疑惑，二少爷真遇到过，就是老家的亲戚小孩户口寄托在广州亲戚房产里，或者出国的亲戚户口寄托在广州亲戚房产里）

　　

这时候我们应该怎么办？

　　

1、拿着属于自己的房产证去派出所要求空挂前任前前任的所有户口（大家必须认清楚是“空挂”，按照现在的户籍管理，公安局是没权力强制迁出户口的，因为任何户口迁出都必须有一个迁入地，不能让户口漂泊凋零的。二少爷遇到过一些负责任的地方会把无赖户口迁到公共集体户口的，但这样负责任的地方很少）

　　

　　

2、立刻用短信编辑文字发送给原业主：请业主XXX务必按照买卖合同的约定于X年X月X日前办理迁出户口手续，否则按照买卖合同条款约定需要赔偿本人每日XX元，本人保留向法院提起诉讼的权利（一般买卖合同都会约定迁出户口时间并且超期办理每日需赔偿买家房款万分之X的金额）

　　

经过这样的口头警告，90%的原业主都会认怂。

　　

在2016年初，二少爷购买第二套房产时就遇到过这样的户口无赖，当年二少爷涉世未深没有扣下户口迁出保证金，导致原业主在收到全部房款后，一直不配合迁出户口，还三番四次表示“路途遥远”“工作繁忙”“请假扣钱”，其实质就想“索取”辛苦费（相信我，当我们手上没有原业主把柄时，我们哀求她迁出户口就是非常被动的，不要考验人性，原业主起码拖拖拉拉是一定会有的），直到我明确表示在合同约定迁出户口时限内不配合，我将立刻向法院起诉赔偿金，业主第二天立刻把户口迁出，只花了她两个小时。

　　

3、如果口头警告得不到有效解决，我们就大胆去法院提起诉讼。按照二少爷的不成熟的调查，法院是接受这样合同纠纷案件的（前提是合同约定好迁出户口时间和赔偿金），但法院是不会强制迁出任何人的户口，不过会判决原业主赔偿新业主，一般原业主会置之不理，我们就可以申请强制执行（赔偿金），如果强制执行下依然置之不理，原业主就会成为失信被执行人，在未来信用中国的社会将寸步难行。

　　

（虽然我们最终还是无法强制原业主迁出户口，但让他成为失信被执行人，足够恶心他一地了）

　　

如果原业主户口不迁出，

　　

对我们新买家有什么影响？

　　

1、未来你卖房，新的买家一定会介意上上家户口还在的事实，并且因此压价（相信我，不要相信不专业的部分中介的鬼话，他们一定会说户口能挂空不影响新业主迁入，但未来接盘的99%初次购房买家知道户口有“钉子户”，一定会望而生畏）

　　

2、占用户口的上家，可能会办理一本假的房产证，配合户口本一起使用来占用地段所在的学位。（特别对于审核真假能力极弱的校方）

　　

3、原业主遇到任何纠纷（包括高利贷、银行欠款、民事诉讼等），如果官方系统内还记录着业主的户籍地址没更改，新业主也许会面临各种麻烦或骚扰。

　　

　　

二少爷潜伏此群两年之久，遇到户口老赖的人群其实不少的，看到群里朋友分享的各种血与泪的案例，希望大家能引此文为鉴。