栏目：新闻资讯 人气：0 日期：2022-11-04
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昨天在房产圈有一则消息刷屏，上海人才落户的政策发生了变化，很多人都认为这个政策将会对上海楼市产生巨大的影响。 △《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》 甚至个别的楼市分析人士认为，在这个政策的引导下，上海的楼市会出现一波大涨，到底这个政策会对楼市有什么样的影响？ 这个政策核心影响的是三个部分：一个是应届本科毕业生直接落户 从过去的清华北大生变成了清北以及本地4所双一流大学，同时全国双一流大学的应届硕士毕业生也可以直接落户，而博士生是直接落户的。 这个政策到底是不是针对楼市的？ 我个人认为这个政策是针对上海人口的趋势以及上海定位的。 点击此处添加图片说明文字 政策更针对上海人口的趋势以及上海定位 5月20号，上海发布了2019年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息，在这个信息中给出了一些数据。 比如，上海市2019年末，全市的人口是2428.14万，其中户籍人口1450.43万，外来人口977.71万。 值得注意的是常住人口的自然增长率是1.5‰，但是户籍人口的自然增长率是-2.3‰，也就是说户籍人口出现了下滑，人口在减少。 通过观察上海市2015年以来户籍人口的增量走势，我们可以发现从2018年开始，户籍人口的增量就开始减缓了。 由于这里面有很多人是从没有户口转为户口，所以说它的整体增量还没有变成负的，但是自然增长率也就是出生人口和死亡人口的差值已经是负值了。 同时上海市60岁及以上的户籍老人，达到了518.12万，占总人口的35.2%，这个数值是全国第一的，平均寿命也高达83.66岁，可以说上海的整体人口的老龄化已经十分突出了。 从相关部门对2017~2036年上海65岁到80岁以上的常住人口变化的预测来看，上海市近几年来65岁人口所占的总额和比例还在不断的上升，直到2028年左右才达到高点。 而80岁以上人口总额的上升是持续上升，直到2036年达到了这一次预测的高点，那么2036年以后到底还会不会增加？在这次预测中没有给出答案。 上海人口发展面临着的5大问题 1、上海人口增速降低。 比如说1990年到2007年，上海常住人口的年均增长约有30万左右，人口的总量增长主要是外来流动人口的数量不断增加，和户籍人口的机械迁入。 自从上海总人口接近2500万这个红线，上海的人口增速就大大降低了，甚至于有一段时间是负增长。 2、人口结构的矛盾比较突出。 上海的人口发展最大特点就是人口老龄化、家庭少子化和小型化。 上海进入人口老龄化是全国最早的城市，比全国的平均水平早了20年左右，整个上海大概有305万独生子女，占比达到了家庭总数的61.06%，比全国要高出39.09个百分点。 3、上海各年龄人口分布很不均衡，出现“头重脚轻中上部偏大”的特征。 4、城乡人口的分布落差比较悬殊，中心城区人口的疏解任务比较艰巨。 中心城区1/10的土地面积承载了接近全市一半的人口，统计数据大概是976万人，加上上海的人口总数接近2500万红线，所以上海还是有向周边疏解人口的压力的。 在这种看似矛盾的情况下，还存在一个比较大的问题。 5、人口的整体素质和世界城市的发展目标还是有较大差距。 大家都知道上海给自己的定位是要发展成为世界城市，上海全市的人才总量也就指的是大专或以上学历以及中级职称以上的专业技术职称的人员大概有200多万。 和本世纪初的110万比增长了82%，但是总量仍然显得不够，占比也是偏低的。 人才结构不合理，高端人才相比较是匮乏的 所以我们可以看出来，在这种压力和矛盾下，去理解这次政策的调整，就可以发现这个政策主要是针对人口结构以及上海城市定位而制定出来的。 政策对楼市的影响 要注意到这个政策里面有两个比较大的变化： 第一个是应届本科生直接落户的学校，从2所变成了6所； 第二个是应届硕士毕业生，包含了世界一流大学和世界一流学科这两个方面。 世界一流大学在国内一共有42所、36所A级、6所B级，而世界一流学科一共有95所大学的部分学科被评定为世界一流学科。 从2020年整个研究生招生情况来看，一共招了111.4万名研究生，其中博士有10万余名，从理论上来说，未来这10万余名博士毕业以后是可以直接落户上海。 42所双一流大学加上95个大学里面的一流学科，有人测算符合条件的所有的毕业人员大概有40万人左右，当然这40万人也不可能都到上海。 有人估算新增大概是5万人，而上海2019年常住人口的增加绝对值是4.36万 大家会觉得，这个数字不小，如果每年有5万人进入上海落户的话，常住人口增量就等于是增加了一倍，接近翻番。 上海2019年的新房成交了7万余套，二手房是247,641套，也就是一年下来大概有31万套成交，2019年是这几年成交比较活跃的年份，我认为是具有代表性。 5万人口增量对应着31万套的成交，对楼市的影响是大还是小？ 我们可以拿广深来做一个对比。广州2019年一共有8万套新房和10.7万套二手房成交，大概也就是一共是19万套； 深圳是7.45万套二手和3.78万套一手，大概就是11万套。 但是这两个城市每年的新增人口都在40万上下，而且是连续多年。 从广州的市场情况来看，每年40万的新增人口以及19万套的一二手成交，并没有推动这个市场变得非常的火热 而深圳2019年的火热有刚需被压抑的原因，也有政策点燃的原因。 所以说，对比一下5万左右测算出来的新增入户人口，加上原有的4万多，就按10万算，对比31万套的成交。 我认为新增人口对于整个市场的影响没有大家所想象那么大。 当然这个更多的是一个信号作用，它确定和强调了上海或者一线城市已经开始加入到抢人大战中，人会成为未来城市发展的最为稀缺的因素，长周期看它一定是利好于楼市的。 但是在短期内更大的作用是信号作用。 如果我们深入分析，我们可以去关注那些人才愿意落地的片区以及户型，也包括刚需上车房，未来可能会受到新增人员的关注。 也就是说，与其认为这个政策将会直接作用于楼市，倒不如仔细去分析 这些人可能更愿意买在哪里？买什么样的房子？住在什么样的户型中？ 这样子可能能找到那些更有投资价值的筹码，也才是一个理性的投资人应该去做的事。 以上为正文，来自六土
