栏目：新闻资讯    人气：0    日期：2023-01-27

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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，本人通过上海人才落户在张江，今年想在张江买房，可是看了一下张江的二手房房价太高了，都快15万+呢？买张江值不值得呢？

沪叔：你好，张江房价高主要原因就是张江集团学校由民办转为了公办，众所周知该校一直被称为是浦东第一牛校初中，如此一来，整个张江板块的房价都变动了，而且就算有钱也没用，几乎没有挂牌房源了，市场也一直处于房源有限。根本原因就是供求关系影响了张江的房价。虽然板块面积很大，但是产业园区要比住宅房源多很多，所以住宅供应量非常稀缺。再加上张江入职人群的平均收入水平较高，也影响了房价。除此之外，张江开发较晚，整体的城市规划界面也比较整洁，住宅也比较新。张江在政策上也受到了重视，由于集成电路和医药产业的发展强劲，使得张江成为了最受浦东重视的板块，将张江科学城建设为主题城市的同时打造特色园区。从上海的落户政策也能看出，张江的人才落户也非常放松。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：沪叔，你好，手中有一套商住房，16年入手，商贷十年，利率5个点出头。想问下这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么？这种房子一直持有划算么？

沪叔：你好，这种房子一直持有不太划算。商住房顾名思义，就是这类房产既可以居住也可以办公，它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。商住房有优势如下：不限购，面积小总价低，地段便利；缺点如下：一、产权年限一般只有40年或者50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。二、不能落户，对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。三、生活成本高，大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。四、居住体验住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。

提问：沪叔，您好，我身边喜欢投资房产的朋友经常讨论青浦与临港这两个区域板块，觉得青浦好的也有，觉得临港好的也有，想问青浦和临港未来都有哪些发展规划？这两个哪一个更适合投资呢？

沪叔：你好，上海的青浦，挨近虹桥商务区。交通方面，区域内拥有17和2号线，其中2号线的能级之高相比上海人都清楚，并且据规划17号将与13号线相交接，届时板块的交通将更加发达。同时上海的第三个机场即将在青浦建造，路面甚至空中交通都将成为板块发展的一大助力。教育方面，青浦拥有兰生复旦，复旦附中，复旦五浦汇，宋庆龄学校等多达7所热门学校，教育资源方面也较为强盛。

临港，以金融，自贸为主要的产业板块，拥有较强经济实力。交通方面，临港距离上海市中心比较远，有70公里，不过区域内通过16号和21号线，但因为拥挤等问题，交通方面优势不是很大，未来规划建设中有考虑解决临港的交通问题。教育方面，建平临港小学，明珠临港小学，华二，临港实验等等，该片区拥有强大的教育背景。并且未来打算把临港建设成为下一个浦东，各项规划发展利好，未来大力发展各大高新科技产业，引进人才。可根据以上信息再结合自身情况去选择适合自己区域去投资。上海具体潜力大的板块，详见内部分享。

提问：沪叔，你好，本人在上海从事金融，打算在上海买房，问了身边同事朋友，有几个在联洋板块买房，预算在1300-1500万左右，投资买房，想知道联洋板块怎么样？

沪叔：你好，上海的联洋板块很多社区居住很多金融行业的，并且学校资源比较强，教育方面拥有进才实验小学，进才实验中学的九年制学区教学质量得以保障，虽然板块定位为国际社区，但居住在这里大部分没有选择让孩子走海外路线，所以强力的教学资源也十分受追捧。商业配套方面，拥有大拇指广场、联洋广场等高级的购物中心，以及河马超市等大型市场。医疗方面，只有去往洋泾板块的仁济医院北院满足日常就医需求，交通方面，有18号和9号线，这两条地铁的能级也比较高，出行十分方便，路面上有内环线。板块内房子的品质也都较高，目前两房均价为1300万左右、三房1700万。如果是对学区有要求的一般购房者，可以考虑联洋的小区，当然如果是投资的购房者，或许该板块还达不到它当初作为豪宅板块的定位，同样的价格也可以在别的板块之间选择。上海具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。