栏目:留学生落户上海咨询    人气:0    日期:2022-04-13

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     随着我国改革开放不断深化,房地产市场也是日新月异。上海留学生落户用人单位与留学回国人员签订的劳动(聘用)合同期限一年(含)以上,剩余合同期限(申请之日到合同截止日期)须六个月(含)以上。上述合同期限不含试用期。近期,随着中央对房地产市场的调控新规连续出台,在有效控制房地产交易平均价格的同时,也使房地产交易,尤其是二手房买卖交易涉及的法律问题愈加复杂化、多样化。其中户口转移和房屋买卖成为受人关注的典型问题。

  2007年至今,在二手房买卖过程中因户口问题而产生的纠纷逐年递增,以北京一中院2022年至2022年受理的涉及该类案件数量为例,2022年受理37件,2022年受理61件,2022年(截止至9月份)受理58件。本文将结合司法实践中的案例对房屋买卖过程中涉及户口的相关法律问题予以分析。
  案例一:购买学区房,房屋出卖人未能及时迁出户口导致合同目的无法实现。留学生落户中介申办落户人员年龄距法定退休年龄须五年以上。属于国家认定的高层次人才或者具有特殊专长并为本市紧缺急需的海外高层次留学人员,年龄可适当放宽,但须由用人单位先向上海市人力资源和社会保障局(上海市外国专家局)申报,经审核同意后受理。
  案情回放:甲(房屋出卖人)、乙(房屋买受人)于2022年5月7日签订房屋买卖合同,约定由乙出资420万购买甲所有的位于北京市中关村某小区内的面积为55平方米的二居室一套,并约定了具体的付款和过户时间等细节。双方还签订了补充协议一份,其中明确约定: ;乙购买甲之房屋系为乙之子办理该房屋坐落的小区内中关村某小学(北京市重点小学)的学籍。根据海淀区教委及中关村某小学的招生规定,办理学区内入学学籍,应当符合在学区内居住(落户)三年以上(含三年)的条件。为了使乙之子具备上述条件,甲应予2022年7月31日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续,否则甲承担根本违约责任。 ;合同及补充协议签订后,乙依约支付了全部房款,甲亦依约将房屋过户至乙方名下。但直至2022年8月31日,经乙多次书面催告,甲仍未能将房屋内户口迁出。后乙起诉要求解除合同。甲抗辩称双方履行的是房屋买卖合同,房款及过户均已办理,故不能解除。终法院以甲逾期办理户口迁出的行为构成违约并已导致合同目的无法实现为由,判决解除甲、乙之间的房屋买卖合同。
  法官说法:《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同,其中包括当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况。本案就符合这一条款的规定。买卖双方之间签订的是房屋买卖合同及其补充协议,按照交易的一般习惯判断,双方订立合同的目的确实应当是房屋交易过户。但依据双方关于合同目的的约定,可以认定乙购买房屋是以办理孩子学籍为首要目的。双方交易的是学区房,学区房的主要功能就是取得办理学籍的资格。而取得学籍资格的前提是将乙之子的户口及时迁入交易房屋。这种情况,符合当地具体教育政策和一般社会认知,同时也是符合我国现阶段社会生活实践和教育环境的。甲的违约行为致使乙之子的户口不能及时迁入,从而导致合同目的无法实现。
  上述案例比较典型,突出反应了交易双方对于交易对象的认知差距以及交易心理的异样,即出卖人追求的是高房价的交易完成,而买受人需要的是户口迁入,双方交易目的不同反映出的是对学区身及学区房交易存在着认识上的模糊,这也是如今学区房案件不断出现的根本原因。上海留学生落户用人单位与留学回国人员签订的劳动(聘用)合同期限一年(含)以上,剩余合同期限(申请之日到合同截止日期)须六个月(含)以上。上述合同期限不含试用期。
  学区房的交易具有价格高、速度快等特点。根据某房地产经纪公司公布的数据统计,2022年北京学区房均价比同地段非学区房均价高45-53%,学区房均价比2022年上涨17.6%,而同地段非学区房均价比2022年上涨8.7%。也就是说,从均价、均价涨幅等数据均能明显说明学区房的价格优势及发展优势。学区房代表教育资源的优势,成为炙手可热的稀缺资源。
  法官建议:法官根据学区房的交易特点及审判实践中遇到的问题,提示三点具体细节供大家参考:
  1、要了解相关教育政策和环境。买受人应当在购买学区房之前充分了解近期相关政策,尽到审慎的审查、注意义务。学区房并不是一成不变的,教育部门或是相关学校会不定期对学区的划分做出相应调整,以便适应不断波动的生源变化。同时,相关部门还可能会对学区内的入学标准问题进行调整,比如北京市海淀区现阶段规定了7年内一套学区内住宅只能解决一胎(双胞胎或多胞胎算一胎)的入学问题,原来的规定是6年。总之,房屋买受人应当积了解学区房的相关政策并谨慎评估相应变化,切实承担起严格的审查、注意义务。
  2、将学区房附带教育利益尽量在合同中明确予以表述。学区房附带的教育利益是大部分房屋买受人所追求的实际交易目的,这在某种程度上与双方实际进行的房屋买卖行为存在一定冲突,这就要求双方在订立合同时尽量将这样的主要目的明确、清晰地表述,以防日后产生纠纷。因为学区房的价格远高于市场价,导致市场上出现了以距离学校近为特点的准学区房,这种房屋通常也会标上 ;学区房 ;的标签参与到学区房市场中。但这样的准学区房不能带来附加教育利益,故该类房屋的交易目的中就不包括教育利益的问题。因此,希望广大消费者能够根据自己的真实目的将有关内容明确地在合同中予以表述,尤其是将其纳入约定解除合同的条件中。
  3、尽量完善合同中的相关条款。北京市很早就开始推行房屋买卖合同的标准化,现在市场上通常使用的是市建委发布的2007版合同。合同格式条款中虽然对户口问题进行了约定,但并不能够涵盖所有复杂多变的交易情况。交易双方应当根据各自的实际需求设置具体条款。比如交易住宅是否在规定年限内使用过学区房政策、对于政策变化导致的问题如何处理和责任承担等等。审判实践中,往往是双方产生了纠纷才发现合同中没有明确约定,寻其原因就是为了尽快完易而忽略了针对学区房交易进行特别约定。
  案例2:因自身原因未能将户口迁出,应当承担违约责任。
  案情回放:杨某与孟某签订房屋买卖合同,约定由杨某出资购买孟某所有的房,合同中约定了户口迁出时间为房屋所有权转移之日起30日内,逾期承担违约责任。合同签订后,双方于2022年11月13日办理完毕房屋所有权转移登记手续,孟某于2022年12月25日将原有户口中的一部分迁出,仍剩二人户口未迁出。后杨某经多次催促未果,将孟某起诉至法院,要求孟某承担违约责任。孟某抗辩称剩余两人户口是前儿媳和孙女的,已经与本人无关,不应承担违约责任。法院判决认为,孟某延迟迁移户口的行为构成违约,应承担违约责任。

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