栏目：留学生落户上海咨询 人气：0 日期：2022-10-20
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什么是私房？所谓的私房，在动迁中是指有房屋产权证或没有产权证但有土地使用证的房屋。现存的大部分私房都是上个世纪自己建造的或者出资购买的。在私房动迁中，我概括性地把矛盾归纳为“一点二面”。 “一点”指的是遗产私房。目前私房动迁纠纷中，私房的产权人绝大多数为老一辈，而老一辈的人由于年龄关系，很多已经去世且并未留下遗嘱。 那什么又叫“两面”呢？遗产私房纠纷中，最容易引发矛盾的有这么两个方面：一是私房的实际居住人能否多分动迁款的问题；二是户口在私房且在外无房，能否享受47.3万“人头费”的权利。 私房同住人概念里，多数实际居住在私房的居民认为自己是实际居住，因此，除了按照面积算出的三块砖属于遗产由继承人分配之外，其他全部奖励补贴都属于实际居住人。而户口在内的人，通常认为有户籍在册，在外无房，属于居住困难人口。因此按照动迁政策计算的居住困难保障：即折算单价元*22平米=47.3万元人头费，应当属于自己所有。而一部分动迁组对于遗产私房的分配说法也是三块砖或者一块砖属于遗产，奖励补贴属于实际居住人。因为说法不统一，所以造成目前遗产私房在动迁利益分配时，家庭内部产生比较大的误解。 那么上述这些说法到底对不对？私房动迁利益到底该怎么去分？到底听谁的？要解决这些问题，首先各位居民要有一个清晰的认识，假如大家对于动迁利益分配协商不成，谁是有权决定动迁款怎么分的裁判者？也就是谁说了算，当然是法院。所以原则上应该以法院的规则为准。下面我来看一则近期处理的案例，以案释法，帮助大家更好地理解目前私房动迁的裁判规则。 基本情况是这样的，老刘生前有一套私房，位于杨浦区杭州路，是解放前和老伴出钱买的，1981年进行了翻建，翻建面积71个平方。老刘生前一共有5个子女，2男三女，私房原来是一大家子人一起居住，后来，大儿子、四女儿和五女儿结婚后搬出去住。私房一直就由老两口和二儿子以及三女儿一家居住。到了2010年，老刘和老伴相继因病去世，也没有留遗嘱。后来房子就一直由二儿子一家以及三女儿一家居住。另外，虽然其他3个子女人搬出去了，但是户口没有迁出，仍然还在老私房里。 2020年，私房开始遇到国家征收，根据评估，三块砖一共534万，其他奖励补贴一共269万左右，大蛋糕一共可以拿803万。这个时候问题来了，803万的这块大蛋糕应该怎么分，五家人分成两派，一派是没有居住在里面的子女，也就是大儿子、四女儿和五女儿，另一派是居住在私房里的子女，也就是二儿子和三女儿。双方主要的矛盾集中在，没有居住在私房里的继承人也就是大儿子一方可以分哪些动迁款，可以拿多少钱？户口在里面的人有没有人头费拿？ 对于这些问题，二儿子一方在诉讼中主张因为自己实际居住在里面几十年，动迁款里的一块砖3，539，203.20元属于遗产由大家平分每人70万，剩余两块砖和全部奖励补贴450多万都归自己和三女儿一家，理由一是第一块砖是按照建筑面积乘以评估单价计算得出，属于私房的价值款，其他都是额外补贴给自己一家，自己老婆和小孩以及三女儿一家人才有份；二是如果自己实际住在里面不搬走也不签约，那么奖励补贴都会被扣掉，正因为自己配合签约也配合搬迁，所以才会有那些奖励补贴；三是自己问了动迁组，也是这个说法，所以，这样分配是合理合法的。 二儿子一方这种说法，其实在2020年之前是有一定依据的。但是在2019年11月的时候，上海高院召开了房屋征收利益纠纷的会议纪要，其中对于私房动迁纠纷问题规定私房征收以产权平移为原则，只有产权人属于被安置人。这条规定的意思，相当于把被安置人只限定在产权人，房屋实际使用人和户口在册的人基本上要靠特殊情况才能享有动迁利益。 因此，按照法院的口径来，庭审必须要抓住重点，我提出： 第一，本案是私房动迁，按照上海高院2020年4号文规定，私房动迁以产权平移为原则。本案私房属于遗产房，动迁被安置人只有5个法定继承人，其他实际居住在内的人可以根据抚养、赡养等关系向义务人主张安置。 第二，假设本案私房的产权人还活着，五个子女根本没有资格在法庭中诉讼主张任何动迁利益，因为私房的产权不是各位子女的，而是老人的所有权。同样的道理，如果老人拿到动迁款，那这些动迁款就是遗产； 第三，无论私房是空关的还是有人居住的，动迁款这块大蛋糕不会增加也不会减少，所以，动迁款的多少和私房是不是有人住没有关系； 第四，奖励补贴里面大多数都是按照面积计算出来的，所以和产权面积挂钩，这也说明奖励补贴不是专门补贴给实际居住人的。因此，综合来说，二儿子一方主张奖励补贴全部归实际居住人没有事实和法律依据。但是，二儿子和三女儿作为实际居住产权人确实与搬迁有关，像搬迁奖励、装潢补偿、家用设施移装补贴等可以归他们所有。另外，本案私房因为没有被认定居住困难托底保障，所以户口在内的人也无权享受所谓人头费47.3万元。 经过激烈的庭审，最终一审法院认定，私房以产权人为安置对象，户口在内和产权人以外的实际使用人无权在征收法律关系中主张权利。关于动迁利益的分配问题，因五个子女都是合法继承人可以均等享有产权份额，除去搬迁奖励、装潢补偿等和实际居住搬迁有关的部分奖励归实际居住产权人也就是二儿子和三女儿之外，其余全部动迁款项应当按照各子女均等分配。 一审判决下来之后，二儿子一方不服提出上诉，但是没有意外的是，二审法院驳回了他们的上诉，维持原判。除了上面这个真实案例之外，还有部分法院认为整体的动迁利益打包都是遗产，按照继承人产权比例分配。所以，在私房动迁中，其实是不存在同住人这一概念的，和户口也是没什么关系的。通常情况下，如果想要在遗产私房内多分，主要还是看赡养义务的履行以及翻建、扩建的贡献等情况。 （注：本文案例仅供参考，不可类推适用）
