栏目：新闻资讯 人气：0 日期：2023-10-04
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最近，朝阳的a先生遇到了一个烦心事，咨询了律师。 这是一个比较典型的问题，因此，给大家综合就说一下卖家拒迁户口的左边法律右边问题。 a先生说，“他于16年买了一套二手房，当时合同的补充协议里要求原业主在过户8个月后把全部户口迁出，否则赔偿20%房款的违约金。现在已经过去8个月又6个月了。他们还没迁出户口，刘律师，我怎么办？” a先生同卖家已经办理了过户和交房手续，就差户口迁出的问题了。 而经律师同a先生进一步沟通了解案情得知，a先生买的是学区房，学区房的名额正是因为没有被占用，所以，a先生买此房一方面是为了给孩子准备上学用，另一方面，也想着学区房可以保值增值。 a先生同卖家在2017年1月份办理了过户，根据合同约定，卖家应当在过户后8个月内迁出房屋内所有的户口。 当时，a先生没有问清楚，想着房子仅仅是有卖家的户口，但是后续了解才得知，房子上还有卖家姐姐的户口。 大家买房子，大家都希望买的房子是干干净净的，最好与他人一点关系都没有才好！ 该怎么办？ 直接起诉就行了！ 我能要求法院判卖家把户口迁出去吗？ 对不起，这不属于法院审理范围，因为户口谁管？不是法院，是公安局啊，所以，法院没有让人户口迁出去的职权。 另外，即使能判迁，往哪里迁？这就是另一个问题，没有房子，户口没法落，所以，法院也不好判。 这样说来，卖家岂不是很高兴，买家不是很无奈吗？ 也不是这样的。 大部分合同都会约定户口迁出的条件以及违约责任，如果不迁出，买家直接主张违约金就可以了。 因为合同是双方的真实意思表示，能落户是当时买家购买房屋的一个重要购房目的，而卖家对于迁出户口也是知情且是同意的，对于自己明知道迁出户口而拒绝迁出或者虽然知道迁出户口但是无法迁出户口的，那就要承担违约责任。 违约责任是双方约定的，应当遵守合同约定，有按照房款总价10%的，也有20%的，如果一套400万的房子，少则40万，多则80万。 法院有没有按照合同约定直接判的？ 有，明确说有。 如果，因为卖家拒绝迁出户口或者学区房不能使用而导致买家不能不能给小孩办理入学手续，责任还更重。 但是，也有的法院不会全部支持，所以，这也就导致不少卖家铤而走险，认为不迁出户口，对我来说没有太大的影响，一是法院不会判我迁出户口，二是我就赌法院不会全判我承担全部违约金。 为了根除卖家户口据不迁出的问题，上海出现了新的规定，还是很有借鉴意义的。 2月28日，上海市房屋管理局和上海市工商行政管理局联合发布《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》（沪房市场[2018]21号），新网签版的《上海市房地产买卖合同》（2018年3月1日版），新增了第十一条卖方户口强制迁出条款： 第十一条甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的____日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任： （一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款____‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。 （二）甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。 也就是说，2018年3月1日之后上海所有成交的二手房买卖合同中都会增加这条关于户口迁移的格式文本供买卖双方选择。 实际操作上，又该如何落地执行呢？ 在3月8日，上海市公安局的官网正式发布了关于印发《上海市常住户口管理规定》的通知，在第三十二条中写明：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。 其中第三十二条如是说：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。 这个就比较有意义了，以后随着共有产权房和租售同权政策的推广，会出现大量的社区共同账户，如果户口老赖拒迁出户口，直接向法院申请强制执行就可以得到很好解决了。 而买受人在签订房屋买卖合同过程中，注意几点： 第一，让卖家查明户口人数以及人员。 第二，写明卖家何时迁出户口，注意，违约责任最好写明，如果不迁出户口，卖家要按日以总房款的日万分之五（比如）承担违约责任，直至房屋全部户口迁出为止。 这样就可以让老赖卖家的钱天天走流量了。 不写总房款的10%还是20%，防止卖家一次性承担违约责任而没有持续的痛点。 希望在全国范围内推广适用上海新规第三十二条房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户，让户口老赖无处老赖！
